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Alles über Batumi (Georgien) | 2021

Seit knapp vier Wochen bin ich in Batumi, der zweitgrößte Stadt Georgiens. Tolle Zeit bislang, so dass ich erst jetzt die Motivation finde meinen Laptop aus der Tasche zu holen und über meine bisherige Erfahrung zu schreiben.

Dabei will ich gar nicht so viel über den touristischen Aspekt schreiben, sondern mehr darüber wie es sich hier leben lässt und was mich an Georgien und Batumi reizt.

Bevor ich näher auf Batumi eingehe, wollte ich ein paar Basics loswerden, die für ganz Georgien gelten

Einreise nach Georgien

Aktuell dürfen wir (Deutsche) ohne Visa für ganze 360 Tage nach Georgien einreisen. Das ist weltweit eher die Ausnahme. Allerdings haben mir die Einheimischen erzählt, dass damit bald Schluss sein soll und der Aufenthalt auf 3 Monate befristet werden könnte.

Diese Befristung lässt sich allerdings auch umgehen. Wie genau, erkläre ich hier.

Georgien ist von seiner Fläche her etwas kleiner als Bayern, hat aber nur 3,7 Mio Einwohner. Es gibt im Grunde genommen nur drei Städte, die eine Rolle Spielen und alle davon haben einen internationalen Flughafen.

Die größte Stadt mit 1Mio Einwohner ist Tiflis (Tbilissi). Batumi und Kutaisi haben beide jeweils ca. 150T Einwohner. Angeflogen werden können alle drei Städte.

Richtig günstig ist der Flug mit Wizz-Air nach Kutaisi. Allerdings kann es später auch sehr teuer werden, wie einige im Netz schreiben. So z.B. hier, hier und hier.

Geld in Georgien

Kaum aus dem Flugzeug gestiegen, habe ich mir wohl das Wichtigste besorgt, was ich als Ausländer in Georgien brauche: Geld.

Da ich die PIN meiner Kreditkarte vergessen habe, konnte ich kein Geld am Automaten abheben. Was grundsätzlich kein Problem ist. Denn an Flughäfen gibt es Wechselstuben, an denen man Geld zu schlechten Kursen wechseln kann 😉

Der Georgische Lari (GEL) ist die Landeswährung. Der Währungswechsel selbst ist ein überraschend aufwendiger Prozess. Ich musste meinen Reisepass vorlegen, zwei Belege unterzeichnen und der ganze Prozess hat mindestens 5 Minuten gedauert. In einer Bank sogar mal 15 Minuten.

Anders als in einigen anderen Ländern, wie z.B. der Türkei, begegnen Euros und Dollars einem hier nicht im normalen Alltagsleben.

Für mich war das Wechseln von Bargeld keine dauerhafte Lösung, weshalb ich zur Bank of Georgia gegangen bin und ein Konto eröffnet habe.

Bankkonto in Georgien

Das ist eins meiner persönlichen Highlights und ein tolles Beispiel dafür, wie kundenfreundlich eine Bank sein kann.

Am dritten Tag meines Aufenthalts bekam ich von meiner Bank in Deutschland eine SMS:

Lieber Kunde, wir haben Ihre Kreditkarte vorsorglich gesperrt. Bitte rufen Sie uns noch heute unter +49-XXX an, damit wir Ihre Karte freischalten können.

Auf der einen Seite finde ich es gut, wenn ein gewisser Schutz greift. Auf der anderen Seite ist es auch ein unangenehmes Gefühl, wenn man das Hotelzimmer nicht bezahlen kann.

Also ab in die Bank of Georgia, um Geld zu wechseln. Bei Gelegenheit fragte ich die Dame, ob ich als Ausländer nicht auch ein Konto eröffnen konnte. Denn dann könnte ich Geld aus Deutschland überweisen und muss mich nicht über meinen Kreditkartenanbieter ärgern.

Ungelogen, 15 Minuten später war ich draußen, hatte auf meinem Handy eine App installiert, hielt in meiner Hand eine Mastercard, konnte am Geldautomaten 50 EURO Bargeld auf mein Konto einzahlen und in GEL wieder abheben.

Mein Konto wird in vier Währungen geführt: GEL, EUR, USD und GBP. Über die App kann ich zwischen den Währungen zum angezeigten Kurs wechseln.

Und das einzige was ich für die Kontoeröffnung ausfüllen musste, waren zwei DIN-A4 Blätter. Auf dem einen Blatt habe ich meine persönlichen Daten ausgefüllt und auf dem anderen einige Multiple-Choice Fragen über meine Beziehung zu Georgischen Politikern beantwortet.

Für meine Unterlagen bekam ich noch einen Ausdruck der IBAN Nummern meines Kontos. Für den Fall, dass ich mal Geld überweisen wollte. Und genau das habe ich abends dann getan.

Geld auf das georgische Bankkonto überweisen

Zur richtigen Tageszeit überweise ich Geld in weniger als zwei Stunden auf mein georgisches Bankkonto. Und das geht mit Wise.

Mit Wise kann ich schnell, komfortabel und günstig Währungen konvertieren. Wir lassen uns z.B. die Erlöse von amazon.com (die in USD ausgezahlt werden), auf unser deutsches Bankkonto überweisen (das in EUR geführt wird).

Auf diese Weise bekomme ich das Geld schnell und zum besten Wechselkurs nach Georgien. Klar lässt sich Wise dafür bezahlen, aber unter dem Strich rentiert sich der Service.

Ich könnte auch EUR auf mein georgisches Konto überweisen, müsste dann aber hier die höheren Wechselkurse in Kauf nehmen.

Bankkonto in Georgien eröffnen lassen?

Im Internet gibt es reichlich Anbieter, die „für schlappe 500 USD“ ein Konto in deinem Auftrag eröffnen. Das muss zwar jeder selbst für sich entscheiden, aber ich rate davon ab. Und zwar aus dem Sicherheitsaspekt und weil es wirklich günstiger geht.

Mein Vorschlag:

  • Flieg am Montag für 50€ von Dortmund nach Kutaisi.
  • Check in einem guten Hotel für 25€ die Nacht ein.
  • Geh am nächsten Tag zur Bank und eröffne dein Konto gratis und unkompliziert selbst.
  • Iss bis du platzt für weniger als 15€ am Tag.
  • Lass dich für weniger als 10€ am Tag durch die ganze Stadt kutschieren und spiele Tourist.
  • Mach Sightseeing und kauf ein paar Souvenirs.
  • Und flieg am Freitag für 50€ wieder zurück nach DE.

Kostet dich unter dem Strich 300€ + Taschengeld. Alle PINs und Kontodaten sind nur dir bekannt und du hast sogar etwas erlebt.

Bargeld (USD) in Georgien

Ein weiteres Aha-Erlebnis hatte ich, als ich US-Dollar benötigte. Mit meinem Vermieter habe ich die Miete in USD ausgehandelt und ging zur Bank. Als ich nach USD fragte, schaute mich die Dame am Schalter verwundert an und fragte, ob der Geldautomat kaputt ist?

Stellte sich heraus, dass ich nicht nur Lari, sondern auch USD von meinem georgischen Konto abheben kann. Das war neu für mich.

Banken in Georgien – Fazit

Dass ich eines Tages positiv über eine Bank schreiben würde, hätte ich nie gedacht. Aber nach den Erfahrungen mit den Banken in Deutschland, mit der EU-Bürokratie, mit DSGVO, mit PSD2 usw. kann ich sagen: Leute, es geht wirklich anders.

Ob das auf alle Banken in Georgien zutrifft, weiß ich nicht. Aber für Bank of Georgia gilt: Tolle Usability, minimaler Zeitaufwand, Komfort und auch in der dauerhaften Anwendung zeitsparsam und unkompliziert. Die Bank tut was sie soll und steht mir nicht im Weg. Top!

Kommunikation in Georgien

Georgien ist ein Land mit knapp 4 Mio. Einwohnern. Es grenzt an Russland, Türkei, Armenien und Azerbaijan. Da es bis 1991 Teil der Sowjetunion war, gehört Russisch bei den über 30-Jährigen zum Standardrepertoire. Die jüngeren blicken eher Richtung Westen, so dass Englisch gängiger ist.

Das georgische Alphabet erinnert mich an Thailändisch. Spontan drauf los lesen klappt also nicht. Allerdings lassen sich Georgische Wörter auch in Lateinischen und Russischen Buchstaben schreiben, so dass Navigation (z.B. Straßen- oder Ortsnamen) gut klappt.

Telefon und Internet in Georgien

Für mich als Ausländer ist (neben dem Bargeld) das Telefon und Internet unverzichtbar.

In Georgien gibt es drei Netzanbieter, aber MAGTICOM ist der größte. Die Netzabdeckung ist landesweit gut und überall gibt es 4G.

Am Einfachsten ist es sich eine SIM-Karte direkt am Flughafen zu holen. Dort konnte ich zwischen verschiedenen Paketen wählen und da ich zwei Monate hier bin, habe ich ein UNLIMITED Paket für 60 Lari / 30 Tage (ca. 15€) gekauft. Sprich unbegrenzt telefonieren und surfen.

Während es mir in Deutschland schon ab und an mal passiert, dass Google Maps nicht lädt, ist mir das hier noch nicht aufgefallen. Das Netz ist gut und alle Apps lassen sich ohne Einschränkung nutzen.

Strom, Gas und Wasser in Georgien

Anders als in Deutschland werden Strom, Gas und Wasser im Prepaid-System bezahlt. Kein Geld, kein Strom. Und auch das ist hier einfach gut und bequem gelöst. Denn das läuft über die App der Bank of Georgia.

Ich kann über ein und dieselbe App meine Bankangelegenheiten erledigen. Strom, Wasser und Gas bezahlen. Aber auch für mein Handy das passende Paket für den kommenden Monat auswählen. Nicht schlecht für ein kleines Land, dessen Pro-Kopf-Einkommen bei einem Fünftel von Deutschland liegt.

Übrigens trinken die Einheimischen in Batumi das Wasser aus dem Wasserhahn. Das wäre ohne die Entwicklungshilfe aus Deutschland nicht ohne Weiteres möglich gewesen.

Behörden in Georgien

Vor meiner Abfahrt nach Georgien wollte ich mir in Deutschland einen internationalen Führerschein besorgen. Also bin ich auf die Internetseite der Zulassungsstelle und musste feststellen, dass ein spontaner Besuch ohne Termin nicht möglich ist.

Richtig blöd schaute ich aus der Wäsche, als ich gesehen habe, dass in Hildesheim der nächstmögliche Termin erst in zwei Monaten wäre!!!

Ich muss das nochmal wiederholen: Zwei Monate!!! Kann man das anders nennen als „beschämend„?

Anders ist das in Georgien. Im ganzen Land gibt es insgesamt 21 s.g. Public Service Halls.

Public Service Hall in Batumi

An jedem Tag der Woche (ja, auch Samstag und Sonntag) kann ich dort anrufen und mir einen Termin für den kommenden Tag geben lassen.

Diese Public Service Halls wurden nach dem Single-Window-Principle umgesetzt. Bedeutet, dass egal welche Dienstleistung des Staates ich auch immer benötige, ich bekomme alles an einem „Fenster„.

Ob es um den Führerschein oder die Steuern geht – ich setze mich einmal auf den Stuhl und bekomme alles aus einer Hand, am selben Schalter und am selben Termin.

Das zeigt wiedermal: Es geht, wenn der Wille da ist.

Verkehr in Georgien

Keine Seltenheit

Vor dem Abflug nach Georgien habe ich mir den internationalen Führerschein besorgt. Hier angekommen, war mir schnell klar, dass ich keinerlei Bedürfnis nach Autofahren verspüre. Aus zwei Spuren werden schnell vier, Vorfahrtsregeln werden ausgehandelt und wer im Kreisel steht, muss warten (glaube ich).

Ich habe hier alle möglichen Autos fahren gesehen. Welche ohne Dach, ohne Windschutzscheibe, ohne Stoßstangen und auch ohne Räder. In Georgien gibt es weder einen TÜV noch eine Versicherungspflicht.

Aus diesem Grund bevorzuge ich Taxis. Oder das was hier als Taxi durchgeht.

Taxis in Batumi

Ohne Steuern und Versicherungsbeiträge, ist der Sprit der größte Posten. Deshalb, und weil der Spritpreis sich zu 2020 fast verdoppelt hat, fahren hier eine menge Toyota Prius.

Die meisten von denen sind mit Aufklebern gelabelt. Auf diesen Aufklebern steht „Maxim„, „Bolt“ oder „Yandex„.

Dies sind die drei größten Anbieter in Georgien, die nach dem Uber-Prinzip funktionieren.

Ich war bisher nur mit Maxim unterwegs und habe die anderen noch gar nicht ausprobiert. Ganz einfach deshalb, weil ich mit Maxim absolut zufrieden bin.

Es funktioniert sehr simpel. Man lädt die App, wählt auf der Karte den Punkt, an dem man abgeholt und dann (ebenfalls auf der Karte) den Ort, an dem man abgesetzt werden will.

Die App rödelt und spuckt einen Preis aus. Man platziert die Bestellung und wartet ca. 4 Minuten auf den Fahrer. Oft noch weniger.

Für eine Fahrt von einem Ende von Batumi bis zu einem anderen, zahle ich kaum mehr als 5 GEL. Das sind stolze 1,30€ für mehr als 6km fahrt durch die Stadt. Die meisten Fahrten kosten mich 2-3 GEL.

Maxim ist ein Low-Budget Anbieter. Entsprechend sind die Autos: Alt (selbst für Georgische Verhältnisse), klapprig, zerkratzt, angerempelt – aber fahrtüchtig. Einmal waren wir mit einem Mercedes aus den 80er Jahren unterwegs, der laut Besitzer schon die dritte Runde auf dem Tacho dreht. Also mehr als 2 Mio km.

Auch die „normalen“ Taxis gibt es. Der Preis muss verhandelt werden. Taximeter werden nicht benutzt. Taxifahrer nennen den ca. 3 bis 4 -fachen Preis von Maxim. Die Wahrheit liegt also irgendwo dazwischen.

Öffentliche Transportmittel in Batumi

Auch Busse und Minibusse (Marshrutkas) gibt es. Wer richtig Low-Budget sucht, der wird hier fündig. Allerdings sind sie überfüllt, unkomfortabel und unflexibel. Ich habe bisher keinen Bedarf verspürt damit zu fahren.

Ein Bekannter hat mir erzählt, dass eine neue Zugstrecke zwischen Tbilisi (Hauptstadt), Kutaisi (die drittgrößte Stadt Georgiens) und Batumi gebaut wurde. Die Züge sind neu, schnell, zuverlässig und haben WiFi an Board. Eine Fahrt von Kutaisi nach Batumi kostet 25 GEL (ca. 6,50€).

Auch Scooter gibt es in Batumi. Der größte Anbieter ist sicherlich Scroll (geht über die Bird-App). Allerdings machen die Scooter eher an der Strandpromenade Sinn. Denn dort gibt es durchgehende Fahrradwege ohne den dichten Autoverkehr. Außerdem ist der Aktionsradius durch eine Geo-Box eingeschränkt. Heißt man kann nicht überall fahren oder parken.

Wie von Kutaisi nach Batumi kommen?

Gelandet bin ich in Kutaisi. Bleiben wollte ich aber in Batumi. Die Frage war: Wie komme ich dahin?

Eigentlich war Busfahren geplant, aber dann fragte mich der perfekt russisch-sprechende Mann an der Hotel-Rezeption, ob ich schon weiß, wie ich dort hin komme. Und voila, hatte er mir einen privaten Fahrer organisiert.

Für gerade mal 120 GEL – das sind umgerechnet 32€ – wurde ich samt Gepäck in einem VW Touareg in das 160km und 2:30h entfernte Batumi direkt vor die Haustür gefahren. Ich hatte nicht nur eine absolut stressfreie Anfahrt, sondern hatte eine super angenehme Unterhaltung mit dem Fahrer, von dem ich viel über Georgien lernte.

Verkehr in Batumi – Fazit

Die Georgier mögen es laut. Je lauter der Motor brüllt, desto besser. Direkt vor meinem Fenster werden Rennen veranstaltet. Trotzdem kommen die Leute voran und ich habe es auch noch nicht krachen gehört. Der Verkehr funktioniert.

Mit Maxim und co. genieße ich die Vorteile von einem eigenen Auto, ohne ein eigenes Auto zu besitzen. Ich kann ein Großeinkauf machen, mir ein Maxim rufen und mich bequem nach Hause fahren lassen. Muss mich aber nicht darum kümmern, wo ich das Auto parke.

Ich habe mal überschlagen, wie „profitabel“ es ist, Taxi zu spielen.

  • Bei 100km Fahrt durch die Stadt, rechnet der Fahrer etwas mehr als 50 GEL ab.
  • 30% davon – auch wenn es ein Prius ist – gehen auf den Sprit.
  • 10% gehen an Maxim.
  • Durchschnittliche Geschwindigkeit in der Stadt sollten nicht mehr als 25km/h sein.
  • Leerlauf und Standzeit könnten 30% betragen.
  • Folglich bleiben dem Fahrer bei einem 10h Arbeitstag ca. 40 GEL.
  • Bei einer 6 Tage Arbeitswoche, wären es etwas mehr als 1.000 GEL pro Monat.
  • Davon gehen natürlich Reparaturen und Strafzettel ab.

Soviel zu meiner Milchmädchenrechnung. Unter dem Strich muss den Leuten schon etwas bleiben, denn sonst würden sie es nicht machen. Deshalb betrachte ich es nicht als Ausbeutung, auch wenn die Fahrt an sich sehr günstig für deutsche Verhältnisse ist.

Für längere Strecken macht der komfortable Zug oder ein Bekannter Sinn, der einen günstig fahren kann.

Essen und Einkaufen in Batumi

Das mache ich hier mal kurz, obwohl es ein weiteres Highlight ist.

Was ich persönlich schade finde ist, dass auch der letzte Bäcker bei uns im Ort (Deutschland) verschwunden ist. An seine Stelle sind Backautomaten in Supermärkten getreten, die aus fragwürdigen Zutaten etwas aufbacken, das so aussieht wie Brot.

Wir kaufen Tomaten, die wie Plastik-Gemüse aussehen und genau so schmecken (dabei liebe ich Tomaten).

In DE haben wir Ketten, Franchise und Monopole. Hier in Georgien ist das (noch) anders. Mehr so wie in China vor 15 Jahren. Kleine Läden und Mini-Supermärkte an jeder Ecke. Gemüsehändler an der Straße und Restaurants mit gerade einmal drei Tischen.

Unser Obst kaufen wir an einem provisorischem Stand, das aus einem Auto heraus aufgebaut wird.

Georgien war (und ist zum Teil noch) ein Selbstversorger-Land. Bauern aus der Umgebung pflücken ihr Obst und Gemüse und bringen es auf die Märkte. Kleinere Händler kaufen am Markt das ein, was sie für verkäuflich halten und verteilen es über die vielen kleinen Supermärkte und Verkaufsstände in der Stadt.

Der Käse ist teilweise noch selbstgemacht und vielfältig. Und die Tomaten – man die Tomaten – die schmecken hier so gut, wie Tomaten nur schmecken können.

Das Brot – hier Shoti genannt – wird im traditionellen Steinofen gebacken und zu 0,25€ das Stück verkauft. Geschmacklich ist das hier einfach ein Paradies.

Was mir auch gut gefällt, sind die Theken in den größeren Supermärkten, die frisch zubereitete Gerichte wie Salate und Fleisch verkaufen. Die Sachen sind nicht industriell aus einem Eimer, sondern „hausgemacht“ und halten entsprechend nur 1-3 Tage. Geschmacklich sind sie aber der Hammer.

Rein finanziell kommt es fast auf das Selbe hinaus, ob man nun essen geht oder im Supermarkt einkauft.

Was es seltener gibt sind große Geschäfte. Baumärkte oder so. Vielmehr sucht man sich die Fliesen bei einem Händler aus und kauft den Wasserhahn dann bei einem anderen.

Es gibt aber auch Malls. Also Komplexe mit vielen Boutiquen, Cafes und Geschäften. Da gehen die Touristen dann shoppen.

Ich hoffe wirklich, dass dies hier noch lange so (dezentral) bleiben wird.

Wohnen in Batumi

Zwischen den Jahren 2011 und 2019 wurden in Batumi 43.000 Wohneinheiten geschaffen. Bis Ende 2022 sollen weitere 40.000 dazu kommen. Und das in einer Stadt, die vor zehn Jahren gerade mal 125.000 Einwohner gezählt hat.

Baustellen wohin das Auge reicht

In Batumi boomt es gerade. An jeder Ecke entstehen neue Hochhäuser mit bis zu 4.000 Wohneinheiten.

Wohnraum gibt es zwischen 200 USD pro Quadratmeter bis 3.500 USD. Auch als Ausländer kann man Wohneigentum erwerben. Allerdings kein Eigentum am Land.

Kaufwillige Touristen aus dem Norden, Süden und dem Osten werden flugzeugweise her gekarrt. (Weiß)Russen, Kosaken, Ukrainer, Israelis, Araber usw. kaufen hier Wohnungen, wie im Supermarkt.

An jeder Baustelle gibt es „Sales Offices“. Da geht man rein, sucht sich das Stockwerk und den Grundriss aus und kauft. Teilweise mit einer zinslosen Finanzierung vom Bauträger über 36 Monate. Lediglich eine Anzahlung von 30% sollte geleistet werden, damit eine Auflassung im Eigentumsregister der Stadt eingetragen werden kann.

Quelle: https://korter.ge/en/new-projects-in-batumi-on-map

Um die Größenordnung zu erfassen, empfehle ich Korter. Eine Seite, auf der die meisten der Projekte aufgeführt sind.

Eins der beeindruckendsten Projekte ist das „Alliance Centropolis in Batumi„. Ein Projekt mit 4000 Wohneinheiten, 1000 Parkplätzen, Hotel, Casino, Shopping-Center, Restaurants, Pools usw.

Eigentumswohnung in Batumi kaufen?

Kann man bei Preisen von weniger als 40.000 USD für eine Wohnung überhaupt etwas falsch machen?

Zumindest ich habe mir diese Frage gestellt und mittlerweile auch beantwortet. Die Antwort ist ein klares: vielleicht. Denn nachdem die Euphorie abgeklungen ist, muss man differenzieren.

Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie komplex diese Entscheidung ist, stelle ich mal einige Fragen in den Raum, mit denen ich mich hier die letzten drei Wochen beschäftigt habe.

  • Wie sicher ist das Eigentumsrecht?
  • Wie ist das Bauversprechen?
  • Wie ist die Bausubstanz?
  • Für welchen „Karkas“ entscheiden?
  • Wie qualitativ ist der Ausbau?
  • Wie läuft die Finanzierung ab?
  • Wo sollte die Wohnung sein?
  • Lässt sich mit der Wohnung eine Rendite erzielen?
  • Ist der Boom in Batumi eine Blase?

Ich habe mir viele Projekte angesehen und mit vielen Leuten gesprochen und bin mir jetzt ziemlich sicher: Wenn eine Wohnung, dann nur eine ganz bestimmte.

Arbeiten wir uns mal durch…

Eigentumsrecht in Georgien

Ich als Ausländer darf in Georgien Eigentum besitzen. Dafür muss ich nur einen Verkäufer finden, der mir eine Wohnung, ein Haus oder Land verkaufen will. Früher war es möglich auch Land vom Staat zu erwerben, aber dies ist nicht mehr möglich.

Die Einheimischen sagen, dass wenn ich einen Verkäufer finde, der mir sein Grundstück verkaufen will, dann ist auch Eigentum am Land möglich. Dies kann eine veraltete Information sein, denn ich habe von einer Gesetzesänderung gehört, die das unterbinden soll.

Dieses Gesetzt soll wahrscheinlich ein zweites Batumi verhindern. Aber dazu gleich mehr.

Die Eigentumsübertragung ist denkbar einfach. Beide Parteien setzen einen Vertrag auf, unterzeichnen diesen und gehen damit in eine Public Service Hall. Dort wird das Eigentumsregister abgeändert und damit gehört die Wohnung mir.

Die Verkäufer der Wohnungen – in diesem Fall Bauträger – haben vorgefertigte, aber verhandelbare Verträge. Diese Verträge sind in zwei Sprachen verfasst. Entweder Georgisch-Russisch oder Georgisch-Englisch.

Ich habe mich mal durch so einen Vertrag gearbeitet und bin der Meinung, dass er sehr einseitig Zugunsten des Bauträgers verfasst ist. Es wäre denke ich sinnvoll einen Anwalt zu konsultieren, um für sich selbst mehr Rechte festschreiben zu lassen. Vor allem was die Pflichten des Bauträgers angeht.

Und damit kommen wir zum eigentlichen Problem.

Wie ist das Bauversprechen in Batumi?

Hier ist eine Außen- und Innenansicht von dem Gebäude, in dem ich aktuell meine Wohnung miete. Das ist im s.g. ORBI Beach Tower.

Fertigstellung war 2016. Also vor 5 Jahren. Heute ist weder der Bereich um das Gebäude herum fertig, noch die Terrasse, noch die zwei Stockwerke, die eine kommerzielle Fläche beinhalten sollten. Statt einem gepflasterten Bürgersteig, läuft man als Fußgänger über Kies und Betonreste.

Nun ist es aber üblich, dass Kunden die Katze im Sack kaufen. Denn der Verkauf der Wohnung findet bei Baubeginn statt, also noch bevor das Gebäude steht. Und was kauft der Kunde? Nun er kauft Visualisierungen.

So wurde der ORBI Beach Tower beworben. Als einziger Riese inmitten einer grünen Landschaft, umgeben von kleinen Gebäuden und viel Grün:

Die Realität sieht einwenig anders aus. Weder das Design, noch die Umgebung stimmen mit dem Ist-Zustand überein.

Und das ist das Problem. Denn im Vertrag steht klar geschrieben, dass der Bauträger sich das Recht vorbehält, Änderungen am laufenden Projekt vorzunehmen. Bedeutet, dass man am Ende ein anderes Gebäude bewohnt, als auf dem Bild gekauft hat.

Und das ist eher die Regel als die Ausnahme.

In Batumi sind aktuell 148 Bauträger tätig. Welche von denen das halten, was sie versprechen, ist schwer zu sagen. Als ich mir einige fertige Projekte angesehen habe, konnte ich keine Konsistenz feststellen.

Es ist ein Glücksspiel. (Was ja zu den vielen Casinos in Batumi irgendwie passt.)

Wie ist die Bausubstanz in Batumi?

Batumi ist eine Hafenstadt und liegt direkt am schwarzen Meer. Die feuchte, salzige Meeresluft ist also in der ganzen Stadt zu spüren.

Gebäude, die in der ersten Linie zum Wasser stehen, sind besonders betroffen und werden angegriffen. Denn Salz beschleunigt die Korrosion.

Gebäude, die ca. ein Jahr alt sind, kann ich noch als „neu“ identifizieren. Bei allen anderen Gebäuden habe ich echte Schwierigkeiten zu sagen, ob sie 5 oder 80 Jahre alt sind.

An der Fassade gibt es Salzergüsse, die auf starke Regenfälle deuten. Die Balkongeländer sind angerostet. Von den Fenstern wird die Schutzfolie nicht entfernt, die mit der Zeit an abblätternde Farbe erinnert.

Die Bauweise ist massiv aus Beton und Stein. Die Fenster sind meistens aus Aluminium. Die Fassade aus Glas.

Was mich persönlich wundert ist, dass ein fertiges Gebäude doch eigentlich ein Aushängeschild sein sollte. Ich als Bauträger würde zumindest versuchen die Fassade regelmäßig reinigen zu lassen. Aber Fehlanzeige. Die Fenster sind dreckig oder gesprungen, die Türen mit Farbe vollgekleckert, Fliesen sind abgebrochen und werden nicht ersetzt.

Kurz: Es ist den Leuten vollkommen egal, wie das Gebäude von außen aussieht.

Das, zusammen mit der Tatsache, dass die Gebäude am Schluss nicht nach Plan gebaut werden, ist mein größter Kritikpunkt. Denn es kann passieren, dass ich eine Wohnung mit Pool im Gebäude kaufe und am Ende der Pool in einen Parkplatz umgewandelt wird.

Ebenso kann es sein, dass ein Einkaufszentrum einziehen soll, aber die eigentliche Nutzfläche nie fertiggestellt wird.

Ich werde den Eindruck nicht los, dass die Pläne und Visualisierungen lediglich dem Abverkauf der Wohnungen dienen. Sobald alle Wohnungen im Gebäude verkauft sind, die Fahrstühle und der eigentliche Empfang funktionieren, zieht der Bauträger zum nächsten Projekt weiter. Was mit der versprochenen Infrastruktur ist, steht auf einem anderen Blatt.

Mir wurde gesagt, dass die Fertigstellung der Infrastruktur vertraglich zugesichert wird. Das stimmt aber nicht. Im Vertrag wird geregelt, wie der Bauträger meine Wohnung zu übergeben hat, aber nicht was letztlich im Gebäude selbst realisiert wird.

Im Schlimmsten fall kauft man einfach nur eine Wohnung mit einem Zugang zum Fahrstuhl und kommt auf einer Baustelle raus.

Für welchen „Karkas“ entscheiden?

Wohnungen werden hier im schwarzen, weißen und grünen Karkas verkauft. Das ist im Prinzip einfach nur die Ausbaustufe der Wohnung.

Schwarz bedeutet: alle Leitungen liegen an und es gibt Fenster sowie eine Eingangstür. Alles andere ist meine Sache. Das gibt die größte Freiheit beim Ausbau und der Gestaltung der Wohnung.

Weiß bedeutet: Schwarz + die Zwischenwände sind gezogen und verputzt. Die Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen sind gelegt. Steckdosen geplant und der Estrich gegossen. Am Grundriss der Wohnung ist nichts mehr zu machen. Es steht fest wo das Bad und wo die Küche hinkommt.

Grün bedeutet: Weiß + die Gasleitungen sind verlegt und der Gaszähler ist installiert und angemeldet.

Schwarz gibt also die größte Flexibilität. Aber ich muss mich um den Ausbau selbst kümmern. Bei dem aktuellen Bauboom wird es allerdings schwer sein, gute Bauarbeiter zu finden. Denn es herrscht Mangel und aktuell bekommt auch der schlechteste Mauer Arbeit.

Wie qualitativ ist der Ausbau?

Ich habe hier schon alle Qualitätsstufen gesehen. Von „ich schlage meine Hände über dem Kopf zusammen“ bis „machen wir in Deutschland auch nicht besser„.

Wenn ich eine Wohnung ausbauen wollen würde, dann hätte ich mir fertige Wohnungen angesehen und dann die Kontaktdaten des Bautrupps vom Eigentümer geben lassen.

Tatsächlich ist es so, dass es mittlerweile spezialisierte Firmen gibt, die den Ausbau übernehmen. Sie bieten Quadratmeter Pakete an. Von 200 USD pro Quadratmeter bis 900 USD ist alles dabei. Der Preis schließt alles von Mauern der Zwischenwände bis zur fertigen Küche mit Geräten ein.

Man kann die Qualität also über den Preis steuern. Der Vorteil ist die Bauüberwachung, die in den Händen dieser Firmen liegt. Sie übernehmen die Verantwortung für die richtige Ausführung. Gepfuscht wird aber an jeder Ecke. Ich würde nichts dem Zufall überlassen und selbst alles überwachen.

Denn die Ausführung und Problembehebung ist eher funktional. Wenn das Wasser auf dem Balkon steht, dann bohrt man eben ein Loch in den Boden.

Wie Wohnung in Batumi finanzieren?

Das ist sicherlich der verlockendste Aspekt einer Eigentumswohnung in Batumi. Denn die meisten Bauträger bieten von sich aus eine zinslose Finanzierung von 18 bis 60 Monate an.

Der Deal: Ich zahle 30% der Wohnung an und zahle dann in gleichmäßigen Raten die Wohnung ab. Nach Zahlung der letzten Rate geht die Wohnung in mein Eigentum über.

Bei einer Wohnung für 60.000 USD wären es 18.000 USD Anzahlung und eine Monatsrate von 800 – 2.600 USD. Das lässt sich sogar aus den laufenden Einnahmen finanzieren. Und das ganz ohne Bank.

Aber auch hier muss man aufpassen. Einige Bauträger erlauben den Ausbau der Wohnung erst nach Zahlung der letzten Rate. Andere erlauben den Ausbau aber bereits nach der Anzahlung von 30%.

Wichtig ist, dass mindestens 30% angezahlt werden. Denn sonst wird keine Auflassung im Eigentumsregister der Stadt eingetragen und man läuft Gefahr nichts in der Hand zu haben, was gerichtlich verwertet werden kann.

Wo in Batumi eine Wohnung kaufen?

Es ist wichtig zu wissen, dass es in Batumi einen Stadtteil gibt, der als Old Batumi bezeichnet wird. Dieser Stadtteil ist das, was die Einheimischen als die eigentliche Stadt Batumi verstehen.

Alle anderen Stadtteile sind später durch den Bauboom entstanden. Warum das eine Rolle spielt, erkläre ich gleich.

Die Meinung der Einheimischen zum Bauboom ist relativ eindeutig:

Sie haben Georgien ausverkauft!

Die Investoren kommen aus den USA, Saudi Arabien, Russland, Israel und vor allem der Türkei.

Die Türken und Georgier – muss man wissen – mögen sich nicht. Und entsprechend ist die Einstellung der Einheimischen zu diesem Bauboom.

Die Grundstücke, die heute Millionen wert sind, wurden damals für einen Bruchteil von den Investoren erstanden. Und die Stadt Batumi hat es versäumt die Bauträger mit Auflagen zu belegen. Im Ergebnis steht ein Wolkenkrater direkt neben einem anderen. Und die haben nicht selten 40 oder mehr Stockwerke.

Wo früher Einfamilienhäuser mit maximal zwei Etagen standen, stehen heute riesige Betonklötze. Und die Bewohner der Wohnungen schauen sich gegenseitig ins Wohnzimmer.

Oft sind keine 5 Meter von Balkon zu Balkon.

Das witzige ist, dass auf den Visualisierungen der Projekte, die Nachbargebäude einfach weg-gelassen werden. Sie sind da, aber eben nicht auf dem Werbeprospekt. Durch die Bilder wird suggeriert, dass Parks und große Freiflächen um das Gebäude vorhanden sein werden. Das ist aber schlichtweg gelogen.

Ein weiteres Risiko für den Erwerb einer Wohnung liegt in den benachbarten Grundstücken. Es gibt keine Garantie dafür, dass meine Wohnung mit Meerblick in einem Jahr weiterhin den Meerblick behält. Obwohl die Bauträger nicht müde werden genau das zu versichern.

Und die Erfahrung zeigt genau das Gegenteil.

Die Wahrscheinlichkeit des unverbaubaren Meerblicks steigt, je näher das Gebäude an die Küste rückt. Aber eine Garantie gibt es nicht.

Zurück zum Old Batumi…

Wer das neue Batumi mal gesehen hat und dann Old Batumi durchlaufen hat, versteht schnell, warum die Einheimischen sich für den Erhalt einsetzen. Es ist einfach romantisch. Kleine, enge Gassen. Viele Cafes und Restaurants. Kleine niedliche Bauten mit Charme.

Das alte und das neue Batumi fühlen sich wie zwei verschiedene Länder an.

Und das ist auch der Grund, warum ich eher nach einer Wohnung im alten Batumi als im neuen suchen würde. Die sind zugegeben selten und teuer, aber eben auch in der charmantesten Gegend der Stadt.

Im neuen Batumi entstehen Ghettos. Im alten Batumi ist die Welt noch in Ordnung. Noch.

Lässt sich mit einer Wohnung in Batumi Rendite erzielen?

Zunächst muss ich sagen, dass ich noch keinerlei Erfahrung in der Vermietung von Immobilien habe. Aber, ich könnte ja versuchen zu rechnen.

Bauträger und Makler argumentieren nicht nur mit der Rendite, sondern auch der zu erwartenden Wertsteigerung. Wenn man von den Zahlen ausgeht, die sie nennen, kommt man tatsächlich auf einen positiven Cashflow und eine super Rendite.

Ich komme aber auf andere Zahlen und die will ich im Folgenden aufdröseln.

Welche Auslastung ist in Batumi zu erwarten?

Die Saison in Batumi ist Mitte Mai bis Mitte September. Im April ist das Meer noch zu kalt und im Oktober fangen die Regenfälle und Stürme an. Die Sommerferien in Georgien sind vom 15. Juni bis zum 15. September. Nur über diese drei Monate ist hier richtig was los.

Da hier zahlreiche Casinos existieren, gibt es neben den Strandurlaubern noch die Glücksritter. Da Glücksspiel in Türkei und anderen muslimisch geprägten Ländern illegal ist, kommen die Menschen hierher und lassen eine Menge Geld.

Da Casinos meistens in Kombination mit einem Hotel erbaut werden, stellt sich schon die Frage, wer in einer Wohnung bei AirBnB absteigt und dann in ein Casino geht? Wird der Großteil der Zocker nicht lieber gleich in dem Hotel bleiben, in dem sich das Casino befindet?

Die dritte Art von Urlaubern sind diejenigen, die sich auf Durchreise befinden. Sie bleiben kaum länger als zwei Nächste und ziehen dann weiter. Ein Blick auf AirDNA verrät, dass 90% aller AirBnB Unterkünfte für weniger als drei Nächte gebucht werden.

Ein weiterer Aspekt ist der Flughafen von Batumi. Hier landet nämlich gerade mal jeder zehnte Urlauber. Die große Masse landet in der Hauptstadt. Die Frage ist also, wieviele von denen sich tatsächlich nach Batumi verirren?

Und genau das bestätigen auch die Zahlen von AirDNA. Denn dort ist zu sehen, dass 95% aller Unterkünfte eine Auslastung von weniger als 90 Tagen pro Jahr haben.

Weitere interessante Zahlen gibt es hier.

Um also eine Auslastung von mehr als 25% zu erzielen, muss man mit seinem Inserat zu den Top-Performern von unter 5% aller Unterkünfte gehören.

Die gibt es tatsächlich, aber dann kommt neben der Auslastung ein zweiter Faktor hinzu:

Welcher Übernachtungspreis ist in Batumi zu erwarten?

In Batumi kann man bereits für 6€ übernachten. Kein Witz. Ist zwar nicht gerade das Hilton, aber eine Unterkunft, die bei AirBnB gelistet ist. Im alten Batumi sind zur Hauptsaison Preise von 35€ – 90€ pro Nacht möglich. Je nach Größe und Lage der Wohnung. Man muss aber bedenken, dass Strom, Wasser, Gas, Internet, Bettwäsche und Endreinigung bereits inklusive sind.

Realistisch sollte man mit Kosten von ca. 40% rechnen. Das sind Erfahrungswerte der Leute hier, die selbst vermieten.

Selbst wenn ich es also schaffe mit meiner Wohnung in Top-Lage und bei einer Auslastung von (wahrscheinlich unrealistischen) 50% einen Durchnittspreis von 50€ pro Nacht zu erzielen, komme ich auf einen Gewinn von ca. 5.400€ pro Jahr.

Für eine 2-Zimmer Wohnung in entsprechender Lage und mit entsprechend qualitativen Ausbau müsste man ca. 100.000€ Investition einplanen. Das macht eine Rendite von 5,4%.

Besser als Inflation und Negativzinsen, könnte man denken. Aber, da war noch was:

Was ist wenn sich COVID wiederholt?

Leider unterscheidet sich Georgien nicht von anderen Ländern, wenn es um das Jahr 2020 geht. Auch hier wurden Grenzen geschlossen, der Flugverkehr eingestellt, PCR-Tests eingeführt, Lockdowns verhängt, Masken angeordnet und Schulen dicht gemacht. Ein Muster, dass sich in fast allen Ländern wiederfindet.

Tourismus macht 1/6 des Georgischen BIP aus! Die Folge: die Hälfte der Hotels und Restaurants sind pleite, Arbeitslosigkeit ist drastisch gestiegen und Angst ist das vorwiegende Befinden der Menschen hier.

Ich persönlich denke nicht, dass 2020 eine Ausnahme war. Und ich denke auch nicht, dass der Tourismus in Georgien im Jahr 2022 – 2023 auf den Stand von 2019 klettern wird. Aber das ist meine persönliche Meinung.

Welche Nachteile hat eine Wohnung in Batumi?

Ich möchte zwei Dinge ansprechen, die ich vor Batumi nicht auf dem Schirm hatte, die sich aber für mich als ein echtes Ärgernis herausgestellten. Und zwar seit dem wir unsere Wohnung in einem Gebäude mit 42 Stockwerken mieten.

  1. Wir wohnen aktuell im 8. Stockwerk des Orbi Beach Towers, der 42 Stockwerke hat. Wenn wir mit dem Fahrstuhl runterfahren (davon gibt es sechs), halten wir auf dem Weg nach unten bis zu 5 mal. Nicht immer, aber oft. Das liegt einfach daran, dass die Leute den Aufzug rufen, aber dann in einen der anderen Aufzüge steigen. In dem Fall ist das Fahren mit dem Fahrstuhl wie mit einem Bummelzug, der an jeder Station Halt macht, ohne dass jemand zusteigt. Jetzt stell dir mal vor, du kommst jeden Tag vom 40.ten Stockwerk runter…
  2. Eines Tages kam eine junge Russin mit dicken Botox-Lippen recht zügig an mir vorbei und schleifte ihren „Hund“ hinterher. Als ich in den Fahrstuhl steigen wollte, mit dem sie runtergefahren kam, sah ich eine riesige Lache Hundeurin auf dem Boden. Und da wurde mir eins klar: Wenn in einem Gebäude eine Anzahl von Menschen lebt, die man unmöglich alle kennen kann, dann ist man anonym. Und Menschen, die sich anonym und unbeobachtet fühlen, machen Dinge, die sie normalerweise nicht tun würden, wenn sie sich beobachtet fühlen würden.

Aus diesen Gründen kommt so ein Betonbunker (mit hunderten von Wohneinheiten) für mich nicht in Frage.

Warum sollte ich mir eine Wohnung in Batumi kaufen?

Gibt es denn Argumente, die für eine Wohnung in Batumi sprechen?

Ja, die gibt es. Interessant wird es hier nämlich für Online-Unternehmer. Also für diejenigen, die in den westlichen Ländern ihr Geld verdienen und in den günstigeren Ländern leben und Steuern zahlen möchten. Stichwort: Geo-Arbitrage.

Denn wenn man eine Investition in Höhe von 100.000 USD in Georgien tätigt – das ist mit einer Wohnung in Batumi schnell erreicht – kann man sich eine Residency-Card sichern. Also die Erlaubnis hier zu leben und Steuern zu zahlen, ohne seine eigentliche Staatsbürgerschaft ablegen zu müssen.

Der Nachweis wird vin einem Gutachter erbracht. Dem lege ich die Unterlagen und Fotos von meinem Eigentum vor und der schätzt dann auf dieser Grundlage den Wert. Kommt er zum Schluß, dass sich der Wert auf über 100.000 USD beläuft, kann ich den Antrag auf die Residency stellen.

Ich bin durch diesen Prozess nicht durch, habe aber persönlich jemanden kennengelernt, der so eine Karte bekommen hat.

Neben der selbstgenutzten Wohnung, ist das aus meiner Sicht der einziger Grund, der für eine Wohnung in Batumi spricht. Die potenzielle Rendite und Wertsteigerung der Wohnung währe dann eine Art Bonus, aber nicht die Prämisse.

Ist der Boom in Batumi eine Blase?

Bleibt die abschließende Frage: Ist das hier eine Blase?

Ich glaube, dass viele Menschen aktuell in Batumi gut Geld verdienen. Zum einen sicherlich die Bauträger, die einen Beton-Bunker nach dem anderen hochziehen und die Wohnungen an s.g. „Investoren“ verkaufen.

Zum Anderen die Dienstleister, die Wohnungen ausbauen und in einen bewohnbaren Zustand bringen. Und auch die Makler, die potenzielle Käufer aus anderen Ländern nach Batumi locken.

Zum Dritten die Agenturen, die Full-Service Pakete rund um die Vermietung der Wohnung anbieten. Also Gäste empfangen, Reinigungen durchführen und Ansprechpartner vor Ort sind.

Ob die eigentlichen Eigentümer der Wohnungen auf einen grünen Zweig kommen, weiß ich nicht. Zahlen sind schwer zu bekommen. Oder besser gesagt: die Leute schweigen sich ausgerechnet darüber aus. Es wird auf COVID verwiesen und auf die Ausnahmesituation, die aktuell herrscht. Bald soll aber alles so schön wie 2019 werden.

Ein Blick auf AirBnB reicht um zu sehen, dass hier aktuell ein massives Überangebot herrscht.

Wenn ich mir überlege, dass in den Jahren 2019 bis 2022 – also in gerade mal drei Jahren – sich das Wohnraumangebot von ganz Batumi mehr als verdoppelt, kann ich mir nicht vorstellen, dass der Bedarf mit wächst. Es muss also zu einer Art Wohnraum-Inflation führen, was etliche Wohnungen zu Spottpreisen auf den Markt spülen müsste.

Auch frage ich mich, wieviele von den aktuell hier wohnenden „Touristen“ eigentlich nur deshalb hier sind, um sich eine Wohnung zu kaufen? Sie mieten aktuell Wohnraum über AirBnB und schmeißen nächstes Jahr ihre frisch renovierte Wohnung ebenfalls auf den Markt. Auch das müsste sich doch negativ auf die Übernachtungspreise auswirken?

Fazit

Ich mag Georgien und die Menschen hier. Alles ist chaotischer und weniger geregelt. Viele Dinge funktionieren so einfach, wie sie sollten. z.B. Banken und Behörden. Es gibt keine Überregulierung. Selbst Firmen lassen sich an nur einem Tag gründen.

Es gibt kaum Kriminalität und kaum Korruption (zumindest nicht auf der Ebene der Normalsterblichen).

Stellenweise fühlt sich Georgien wie das China im Jahr 2006 an. Überall sind kleine Läden und Supermärkte zu finden. Kleine Restaurants und Imbissbuden. Straßenessen und fliegende Händler. Alle tummeln sich und es gibt kein Wochenende.

Konzerne und Ketten sind natürlich mit ihrem Angebot vertreten, aber haben noch nicht alles monopolisiert. In 15 Jahren wird es sicherlich ganz anders aussehen.

Hilfe bekommt man überall und jeder kennt jemanden, der einen weiterbringt. Das Essen ist fantastisch. Es gibt keine Stromausfälle und das Internet ist stabil.

Die Landschaft ist ein Traum. Links sehe ich Schneekuppen und rechts das Meer. Und das in Deutschland verdiente Geld lässt uns hier gut leben.

Ich bin neugierig auf mehr.

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